反向抵押贷款对违约风险的规避
根据反向抵押贷款合同条款，在贷款机构宣布破产的情况，借款人有领取不 到贷款的风险。为此，HECM项目提供一些重要的消费者保护措施，包括： (l)HECM不允许迫使借款人出售住房来归还贷款；（2)由于反向抵押贷款是无 追索权的，无论借款人在死亡、搬离之前住在住房多长时间，借款人的债务最大 值为房产价值;（3)借款人在贷款机构倒闭破产时，由HUD保证对借款人进行 贷款支付;(4)按年调整的利率每年的“利率帽”为2%，贷款期内的“利率帽”为 5%，以防止借款人被收取较高利率；（5)限制对借款人收取不必要或不公平的费用；（6)限制贷款机构对借款人收取服务费用的数额；（7) HECM还允许借款 人选择与贷款机构分享房产升值的好处。这种选择权在实践中还没有出现，主 要是因为Fannie Mae不购买此类产品。
消费者保护措施以及产品设计时纳人这种保护也给贷款提供者带来了风 险。对于贷款机构来说，抵押物的风险有三个主要来源：（1)由于借款人居住时 间过长导致不断发放的贷款数额超出了住房的价值；（2)利率的上升导致利息 量的增加；（3)当贷款到期时，房产贬值以至于房产价值低于预期水平。这些情 况下，出售住房得到的资金就无法按照约定弥补全部贷款，贷款机构将遭受损 失。选择信用限额或每月支取方式领取贷款的借款人在贷款机构破产的情况下 风险最大。但如果选用的是HECM贷款，由于有联邦政府的保险以及Fannie Mae强大的金融实力和较高的评级，并承诺购买所有的合格贷款，政府确保借款 人能够得到所有贷款。私有反向抵押贷款市场没有政府保险，但通过出售贷款 进行证券化，风险也能得到有效分散和规避。反向抵押贷款投资者使用类似保 险产品的“集合（Pooling)”效应获取稳定收益。
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